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“我们看到的巨大潜力，是了解长辈的需求，提供他们需要的产品，并尊重他们的生活自主权。”
观点网近年来，中国银发经济市场规模持续扩大。截至2023年底，60岁及以上老年人口达2.97亿，占总人口比重达21.1%。
面对老年人口数量快速增长、养老服务需求急剧上升，庞大商机吸引了不少资本加入，包括来自新加坡的跨国公司吉宝旗下的全新养老品牌“欣岳年”。
“建立新的养老机构不仅仅是建造一个空间。选址、理解每个人的需求都是不同的、提供个性化服务等等，这些都很重要。” 吉宝养老业务欣岳年董事总经理高天礼在接受观点新媒体专访时表示。
吉宝于2023年5月公布了全新赋能型养老品牌“欣岳年Sindora Living”，而旗下首个项目“欣岳年南京栖霞国际颐享家园”在今年5月底正式开业。
该品牌瞄准“9073”结构养老模式中的3%机构养老，虽然乍看之下比例并不大，但根据统计，截至2023年三季度，全国各类养老机构和设施的总床位数量为820.6万张，所对应的60周岁以上老年人口则有2.97亿。按“9073”结构估算，该数字依然有所差距。而到2035年，中国60岁及以上人口将增加到4亿人。
养老床位需求摆在眼前，但高天礼在对话中，似乎远远不满足于只做那个“提供床位的人”。
选址对欣岳年来说显得十分重要。不同于将项目设于郊区的常见做法，欣岳年南京栖霞国际颐享家园坐落于核心城区，距新街口商圈仅约30分钟车程。
“让长辈宾至如归，不仅仅是在物理空间中感到舒适，还需要与周围的社区建立联系。'离家不离心'是欣岳年战略的重要组成部分，我们会继续坚持目前的选址策略。”高天礼在专访中多次提到机构所在地的重要性。
他认为，选址凸显了欣岳年与其他养老机构的分别，亦可为长辈创造额外的情感和服务价值。事实上，无论因为什么原因选择机构养老，离开熟悉的环境，对长辈都意味着巨大的挑战。而靠近市中心的环境，不但可以提升长辈和家人的安全感，让到访和探望变得更容易，也让长辈能够拥有更多的社交关系，与周边社区实现代际融合。
与“9073”一致，高天礼认为，未来的养老产业将是居家、社区和机构养老融合的“混合养老”模式。“混合养老模式给予长辈们选择的空间，照护需求低的长辈可能住在家里，伴随AI等数字化应用的发展，他们可以获得更多的协助，或者在小区或机构获得一些照护服务、参加活动；而有较高照护需求的长辈则主要住在机构，在获得个案化照护的同时，也与家人、亲友保持密切联系。”
“当然，如果机构本身距离市场、人才、上下游供应商、合作伙伴更近，从企业经营战略上来说，这也减少了获客、招聘人员、日常维护等方面的显性和隐性成本。”高天礼坦言，选址在城市核心，是一个多赢局。
谈及投资成本，高天礼指出，养老项目的成本取决于项目类型和运营模式。实体机构的收购、建设属于一次性成本，可以在运营期间被逐渐摊平。政府在土地、租赁等方面的支持政策也可以在平衡成本上发挥重要作用。目前，政府有关部门出台了一些指引，鼓励存量物业进行创新的业态尝试和探索。如果存量市场上有一些通过改造就可以容纳高质量养老机构的物业，也可以更好地控制成本。
老龄化社会的不断发展使得银发经济商机日益增大，但高天礼亦指出，养老市场存在供需不匹配的问题。这种不匹配不仅是数量上的不匹配，还有产品供应的不匹配。长辈的需求是不断变化的，同一时间不同年龄的长辈有不同的需求，同一年龄阶段的长辈在过去十年和未来十年的需求也会不同。所以，养老机构需要充分挖掘、了解、洞察不同年龄、不同社会阶段长辈的需求，提供个性化服务。
“欣岳年拥有来自中、新、法、美等多个国家的国际化团队，更重要的是我们汲取了这些多元市场的经验，并将其融入到本土产品的打造中。”高天礼强调，尽管市场环境不同，但一些基本原则是相通的。比如，欣岳年坚持提供“赋能型”支持，旨在让长辈尽可能久地掌握自己的生活自主权，参与更多活动，感受新奇体验，与周边社区有更多接触。
欣岳年南京栖霞国际颐享家园在疾病预防和非药物治疗上下了很大功夫，努力维持、改善长辈的身体机能，让他们继续发挥自己的兴趣爱好，并与不同代际的人保持联系。
欣岳年南京栖霞国际颐享家园的社区养老中心部分即将开业，未来可为周边社区长辈提供日间照护，包括日间照料、日托、助餐等服务；值得注意的是，高天礼在专访中多次提及“开放”这一关键词。据悉，欣岳年南京机构已联合多方举办过数次艺术、音乐、手工等主题活动，对非机构住客保持开放状态，在为南京本地社区提供活动场地的同时，这也是欣岳年为保持在住长辈活力，尊重其生活自主权的表现之一。
高天礼透露，吉宝正寻找优质合作伙伴，未来会选择合适的项目，通过自持物业或者管理输出模式扩张。但目前，欣岳年的重心仍然是将南京项目打造成标杆，辐射长三角甚至更广泛地区。预计今年底前，南京项目将有约100名长辈入住。
养老是吉宝转型为具有强大运营能力的全球另类实体资产管理及运营商的重要一步。
高天礼说，中国养老产业正处于快速成长时期。吉宝会寻找志同道合的合作伙伴和投资者，共同投资于新建或改造的养老项目。资产在稳定后可注入投资信托基金等，吉宝可以继续作为基金管理者来获取资产管理收入。
他也相信养老项目可以成为REITs的理想标的，因养老产业属于刚性需求，可提供稳定回报。虽然目前公募REITs还没有开放至该领域，但吉宝其他业务线已经贡献了非常令人鼓舞的成功经验。美国与欧洲的经验表明，将养老产业纳入公募REITs标的，可以帮助高质量老年生活社区的发展提速。最终，公募REITs的整体发展将有助于为股东及终端客户等利益相关方创造更多价值。
以下为观点新媒体对吉宝养老业务欣岳年董事总经理高天礼先生的采访实录：
观点新媒体：中国的老龄化正在加速，在您看来，目前养老服务与需求之间的缺口有多大？就康养企业而言，如何找到并填补供给端缺口？
高天礼：根据“9073”模式，即中国基本的养老模式，90%长辈居家养老，7%依靠社区支持，3%入住养老机构。这3%的人就是我们关注的重点。
中国国家卫生健康委员会预计，到2035年，60岁及以上人口将从目前的2.97亿增加到4亿。3%的机构养老比例已经是一个非常可观的数字。
目前，部分养老机构的入住情况不够理想，我们认为原因是供需之间存在不匹配--不仅是数量上的不匹配，而且是产品的不匹配。问题在于了解长辈的需求，提供他们需要的产品，并注重人的生活自主权。了解长辈需求，才能让他们“亲启心中生活”。
没有两个长辈的需求是完全一致的，他们的需求也是不断变化的。同一时间不同年龄的长辈需求不同，十年前某一年龄阶段和现在这一阶段的需求也会不同。建立新的养老机构不仅仅是建造一个空间。选址、理解每个人的需求都是不同的、提供个性化服务等……这些都很重要。
观点新媒体：您认为目前中国康养市场处于哪个发展阶段？人们多会选择哪种养老方式，原因是什么？未来的发展趋势是怎样的？
高天礼：居家、社区和机构养老都有自己的角色。家永远是长辈最熟悉的地方；伴随AI等智能技术应用，他们在家也可以获得很多支持。
同时，社区养老和机构养老可以提供更好更及时的照护，更符合他们需要的娱乐活动，同辈人之间也可以有更多的交流。
我们倾向于认为，未来可能是“混合养老”模式，给予长辈们选择的空间。照护需求低的可能住在家里，在社区或机构获得一些照护服务，参加活动；有较高照护需求的，则主要住在机构，但也能与家人、亲友保持密切联系。
最重要的是要意识到“长者亦是能者”，要帮助长者拥有对生活的掌控感。欣岳年的团队不仅仅会使用数字设备或提供一对一的护理，更可以将他们的需求与团队能力进行匹配，用真正合适的能力，提供他们真正需要的东西。
观点新媒体：“欣岳年南京栖霞国际颐享家园”在今年5月31日正式开业，项目位于燕子矶新城核心区域，这与传统养老产业大多选址郊区不同，这样的选址是出于什么考虑？
高天礼：这可能是我们与其他机构的一个关键区别。宾至如归的感觉不仅仅是在物理空间中感到舒适，还需要与周围的社区建立联系。
“离家不离心”是欣岳年战略的重要组成部分，我们会继续坚持目前的选址策略。事实上，我们正在努力寻找好的合作伙伴，目前我们也在中国市场的不同地区探索和讨论不同的机会。生活缺乏活力是养老业非常紧迫的挑战。活力生活对于长辈的精神状况、健康状况都非常重要。
郊区选址创造了物理距离，也创造了心理距离。但我们希望家人能够轻松地来探望他们，也许只需搭乘地铁即可；我们也希望孩子们可以与长辈们足够亲近，每天或隔一天来看望一次。这非常重要。市中心的土地或房产成本要贵一些。但我们相信为居民创造了额外的情感和服务价值，有助于创造高质量的老年生活。
养老项目的成本取决于项目类型和运营模式，土地或物业是一次性成本，会在运营期间被逐渐摊平。政府在土地、租赁等方面的支持政策也可以在平衡成本上发挥重要作用。
目前，我们已经看到政府有关部门出台了一些指引，鼓励存量物业进行创新的业态尝试和探索。如果存量市场上有一些通过改造就可以容纳高质量养老机构的物业，也可以更好地控制成本。
距离市中心，距离市场、人才和供货商、合作伙伴更近，不论是获客、招聘人员、日常维护，都减少了很多显性和隐性成本。
观点新媒体：能否分享一下欣岳年如今的发展情况，在中国的发展计划是怎样的？项目布局的标准以及所选取的区位有什么特点？
高天礼：南京机构收到的咨询量和入住率令我们鼓舞，预计今年底前，将有近100名长者入住。目前的重点仍然是将南京项目打造成标杆，辐射长三角甚至更广泛地区。
但我们也希望更进一步，选择合适的项目，通过自持物业或者管理输出模式管理。
观点新媒体：吉宝是全球资产管理及运营商，在中国市场已深耕30余年，对比国内外的养老模式，您认为有哪些经验值得中国养老企业学习？
高天礼：吉宝养老拥有来自中、新、法、美等各个国家的国际化团队。我们汲取了这些市场的经验，并将其融入到我们本土产品的打造中。
虽然市场环境不同，但一些基本原则是相通的。比如，为长辈提供赋能型支持，让他们尽可能久地尽可能正常地生活，参与更多活动，感受更多新奇体验，与居民有更多联系，这些需求是放之四海而皆准的，只是执行方式有所不同。
在中国，我们提供符合当地长辈生活习惯的日常餐饮及活动，在疾病预防和非药物治疗上下了很大功夫，同时努力维持、改善他们的身体功能，让他们继续发挥自己的余热，与不同代际的人保持联系，同时不同代际的人又都能拥有自己的生活空间，这需要完善、多样、灵活的养老产品。
很多长辈难以继续与社会交流，往往是因为行动不便。我们需要将适老化改造走出家庭与机构，让适老化设施与无障碍设施一样，成为城市公共空间的标配。
我们另外获得的一个经验就是可持续发展。比如，南京项目是一座兼具低碳、节能和环保的养老机构。目前，机构已荣获绿色建筑LEED金级认证。
观点新媒体：如今数字化蓬勃发展，与康养行业结合带来了什么变化？欣岳年在数字化上的建设发展如何，体现在哪些方面？
高天礼：智能设备在中国长辈群体中十分普及，他们甚至比我更了解应用程序的用法。科技非常重要，很大程度上帮助我们改善了运营。
但我们需要谨慎对待科技。科技应该以人为本，我们并不是想用科技取代我们的服务，也不是用科技互动取代人类互动。
科技可以让我们的服务和沟通更加人性化。它的作用不是取代，而是改进。例如，我们正在使用多项科技来减少大量的、重复的、无价值的、与照护无关的任务。这样，我们的员工就不必花大量时间从事文书或行政工作，而是可以与在住长辈们共度更多美好时光。
科技可以帮助我们增加人际互动，而不是减少。我们也利用科技来增强长辈的自主权，让他们作出自己的决定，去他们想去的地方，做他们想做的事。科技对此有很大帮助，有助于改善他们的日常生活质量。
我们已经引入了NeeuroFIT大脑训练、SMARC康复设备等等，未来通过智能设备和通讯技术，机构还可以更方便地了解更广阔范围内居民的服务需求，提供居家、社区养老服务。
观点新媒体：您有着超过15年的亚洲市场跨国企业管理经验，还曾担任全球知名养老品牌亚洲区CEO，负责多家中国养老机构的规划、建设、运营，在您看来，中国养老企业发展的特点和难点在哪里？
高天礼：15年了，我还在这个行业，是因为我坚信这个市场的可能性。我喜欢中国的同行、合作伙伴，他们总是愿意学习其他国家的经验，同时还保持着丰富的创造力和设计性思考。
事实上，今天中国的养老产业正走出一条世界上独一无二的道路，这是我们在其他国家所没有看到的。这个领域有很多创新。
令人感叹的是中国的养老观念发生了明显变化。不到十年前，人们的观念还是传统的世代相传、住在同一屋檐下。现在，越来越多的人将养老机构视为一种完全可以接受的选择。
我们看到了巨大的潜力，也面临一些挑战。首先，中国幅员辽阔，每个省份都有自己的文化特色需要了解，在中国的发展意味着要了解每个地区的特殊性。
第二，我们看到行业内许多有创造力的创新。对于我们这样的参与者来说，在引入海外成功经验的同时，需要找到合适的合作伙伴，将国际最佳实践和本地化专长有效地结合起来。
总的来说，我们将继续遵循现有模式，引入我们已经拥有的国际化能力，并使之更加中国化。我们的想法是将新加坡的品质、可靠融入运营之中，但同时引入医院、保险公司等海内外伙伴，确保适应本地市场需求。
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